2012年房地产市场形势及2013年展望

2013-02-04  来自: 河南大通亿源房地产有限公司 浏览次数:6

2009-2012年间企业销售额业绩复合增长率为40.33%,增速快于行业平均水平,在经历了2011年冷淡的市场之后,2012年对机会的把握也更为准确,业绩增速达到了37.20%,远远超过TOP20平均水平的14.64%。


2012年规模企业业绩持续增长,千亿企业有望过五。今年龙头房企持续发力,紧抓市场窗口期,通过快速调整经营策略、符合市场需求,从而实现企业规模不断扩大,销售业绩保持持续增长。万科、绿地、保利、中海、万达的销售金额都可能超过千亿。


房地产企业纷纷实施多元化发展战略,规避风险。从发展布局来看,不少全国性企业已经不满足于国内的房地产开发,开始拓展海外业务。绿地、万科、碧桂园等企业均提出了海外发展计划,其中绿地、碧桂园、鑫苑置业已经在海外有项目在建。从发展的业务范围来看,为了规避风险,房企的发展方向更为多元化,今年以来企业的多元化发展脚步加快,转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等,尤其是旅游地产开发,成为众多企业关注的热点。


2013年,限购、限贷等调控放松的可能性不大。自12月以来,高层就已经多次发出了调控不松、巩固效果的信号。12月4日, 政治局会议就提出了要加强房地产市场调控和住房保障工作;12月16日, 经济工作会议再次明确了要继续坚持房地产市场调控政策不动摇;12月18日,国土部又对土地市场出台系列政策以遏制地王的不断出现。再到25日住建部的表态,一系列的表态都指向了政策不松、坚持调控。2013年的调控政策脉络清晰。


11月25日,住建部部长姜伟新在年度工作会上表示,明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施,坚决抑制投机投资性住房需求,支持合理自住和改善性需求,继续推进城镇个人住房信息系统建设。此外,对放松调控导致房价过快上涨的城市,住建部要继续采取措施,并将会同监察部对其进行约谈。由此可见,2013年的楼市调控基本已定调,那就是继续坚持调控不动摇,巩固现有政策,稳定市场预期。


房地产业仍将是经济的重要支柱,但是保障房会保持一个合理水平。十八大后我国经济回升的基础并不牢固,各地都以转型发展、创新驱动为理念,但是企业生产经营成本迅速上升,创新能力和动力远远不足,无法依靠创新吸纳成本上升的压力,产能过剩并为解决。过去长时间依靠投资拉动经济增长,大量货币发行导致潜在金融风险加剧。环境污染、食品安全、低碳绿色等对经济发展都提出了约束性要求。今年年底经济筑底回升,但经济回升的基础并不牢固,明年经济主调仍是稳中求进,GDP增速保持在7.5%左右。房地产投资约占全社会固定资产三分之一左右,房地产业的平稳发展是经济回升的重要因素。


12月4日召开的中共 政治局会议提出 “积极稳妥推进城镇化”,将为房地产的发展带来重大发展契机。要积极稳妥推进城镇化,增强城镇综合承载能力,提高土地节约集约利用水平,有序推进农业转移人口市民化。人口市民化,也就意味着城镇化人口将必须有户籍,必须拥有或租赁住房。城镇化过程中,农村人口向中小城镇转移、中小城镇人口向城市转移、各中小城市人口向大城市转移,进而城镇总量,扩大城镇规模,带动城镇购房需求。从2000年到2010年,中国城市化率从36.22%提高到49.68%,提高了13.46个百分点,新增城镇人口约2亿余人,这部分人口的住房需求是个庞大的数字,假设人均住房面积为30平方米,那么2亿人口的住房需求量将达到60亿平方米。


2013年保障房指标或下调至600万套。保障房的开工量目前已经呈现出逐年下调的趋势,2011年开工了1000万套,2012年原定目标为1000万套,后来下调到700万套,而根据蒋部长目前透露出来的讯息,2013年保障房的新开工目标将在今年的基础上再度下调至600万套。如果按照 政府定的“十二五”期间3600万套的政治任务,2014-2015年平均每年需要开工650万套。

  

房产税推广还需要法律和技术的支撑。今年以来,央行、国税总局、住建部等部委相关负责人均在各种场合谈过房产税改革推进问题。截至目前,40个 城市个人住房信息系统已完成联网,全国30多个省区市和计划单列市的地税官员正开展为期6个月的房产税税基评估集训,而湖南、湖北已经开展和完成前期测试工作。上海和重庆试行房产税已22个月有余,但业界对两种不同模式仍旧评价不一,日前社科院又抛出“人均40平米起征点”的建议,更是招来不少质疑声。


此前的11月20日,财政部部长谢旭人在《经济日报》上撰文指出:“认真总结个人住房房产税改革试点经验,研究逐步在全国推开,同时积极推进单位房产的房产税改革。”社会解读为房产税将要推广。但是,谢旭人的原文已经讲明条件不成熟,一是总结上海、重庆的经验,上海和重庆的房产税到目前还没有归纳出一套成功的经验。二是房产税改革也没有进行,目前的房产税是在80年代的房产税收条例上恢复征收,既没有通过人大上升为房产税法,也突破了只向经营性物业征收的规定。房产税的推广起码要在立法上得以改革。

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