2012年房地产市场形势及2013年展望

2009-2012年间企业销售额业绩复合增长率为40.33%，增速快于行业平均水平，在经历了2011年冷淡的市场之后，2012年对机会的把握也更为准确，业绩增速达到了37.20%，远远超过TOP20平均水平的14.64%。

2012年规模企业业绩持续增长，千亿企业有望过五。今年龙头房企持续发力，紧抓市场窗口期，通过快速调整经营策略、符合市场需求，从而实现企业规模不断扩大，销售业绩保持持续增长。万科、绿地、保利、中海、万达的销售金额都可能超过千亿。

房地产企业纷纷实施多元化发展战略，规避风险。从发展布局来看，不少全国性企业已经不满足于国内的房地产开发，开始拓展海外业务。绿地、万科、碧桂园等企业均提出了海外发展计划，其中绿地、碧桂园、鑫苑置业已经在海外有项目在建。从发展的业务范围来看，为了规避风险，房企的发展方向更为多元化，今年以来企业的多元化发展脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等，尤其是旅游地产开发，成为众多企业关注的热点。

2013年，限购、限贷等调控放松的可能性不大。自12月以来，高层就已经多次发出了调控不松、巩固效果的信号。12月4日， 政治局会议就提出了要加强房地产市场调控和住房保障工作；12月16日， 经济工作会议再次明确了要继续坚持房地产市场调控政策不动摇；12月18日，国土部又对土地市场出台系列政策以遏制地王的不断出现。再到25日住建部的表态，一系列的表态都指向了政策不松、坚持调控。2013年的调控政策脉络清晰。

11月25日，住建部部长姜伟新在年度工作会上表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，继续推进城镇个人住房信息系统建设。此外，对放松调控导致房价过快上涨的城市，住建部要继续采取措施，并将会同监察部对其进行约谈。由此可见，2013年的楼市调控基本已定调，那就是继续坚持调控不动摇，巩固现有政策，稳定市场预期。

房地产业仍将是经济的重要支柱，但是保障房会保持一个合理水平。十八大后我国经济回升的基础并不牢固，各地都以转型发展、创新驱动为理念，但是企业生产经营成本迅速上升，创新能力和动力远远不足，无法依靠创新吸纳成本上升的压力，产能过剩并为解决。过去长时间依靠投资拉动经济增长，大量货币发行导致潜在金融风险加剧。环境污染、食品安全、低碳绿色等对经济发展都提出了约束性要求。今年年底经济筑底回升，但经济回升的基础并不牢固，明年经济主调仍是稳中求进，GDP增速保持在7.5%左右。房地产投资约占全社会固定资产三分之一左右，房地产业的平稳发展是经济回升的重要因素。

12月4日召开的中共 政治局会议提出 “积极稳妥推进城镇化”，将为房地产的发展带来重大发展契机。要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化。人口市民化，也就意味着城镇化人口将必须有户籍，必须拥有或租赁住房。城镇化过程中，农村人口向中小城镇转移、中小城镇人口向城市转移、各中小城市人口向大城市转移，进而城镇总量，扩大城镇规模，带动城镇购房需求。从2000年到2010年，中国城市化率从36.22%提高到49.68%，提高了13.46个百分点，新增城镇人口约2亿余人，这部分人口的住房需求是个庞大的数字，假设人均住房面积为30平方米，那么2亿人口的住房需求量将达到60亿平方米。

2013年保障房指标或下调至600万套。保障房的开工量目前已经呈现出逐年下调的趋势，2011年开工了1000万套，2012年原定目标为1000万套，后来下调到700万套，而根据蒋部长目前透露出来的讯息，2013年保障房的新开工目标将在今年的基础上再度下调至600万套。如果按照 政府定的“十二五”期间3600万套的政治任务，2014-2015年平均每年需要开工650万套。

房产税推广还需要法律和技术的支撑。今年以来，央行、国税总局、住建部等部委相关负责人均在各种场合谈过房产税改革推进问题。截至目前，40个 城市个人住房信息系统已完成联网，全国30多个省区市和计划单列市的地税官员正开展为期6个月的房产税税基评估集训，而湖南、湖北已经开展和完成前期测试工作。上海和重庆试行房产税已22个月有余，但业界对两种不同模式仍旧评价不一，日前社科院又抛出“人均40平米起征点”的建议，更是招来不少质疑声。

此前的11月20日，财政部部长谢旭人在《经济日报》上撰文指出：“认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。”社会解读为房产税将要推广。但是，谢旭人的原文已经讲明条件不成熟，一是总结上海、重庆的经验，上海和重庆的房产税到目前还没有归纳出一套成功的经验。二是房产税改革也没有进行，目前的房产税是在80年代的房产税收条例上恢复征收，既没有通过人大上升为房产税法，也突破了只向经营性物业征收的规定。房产税的推广起码要在立法上得以改革。