2014年我国房地产行业分析

　据中国报告大厅了解：近十年来，我国的房产价格一直处于猛增态势，虽然政府经历了几次“釜底抽薪式”调控政策，但消费者的感觉依然越调越涨。所以导致了楼市走向两个极端，从过热迅速走向过冷，并威胁到经济稳定的过程。

　　2013年房地产宏观调控政策已基本完成预期目标，调控深化的可能性依然很大，可以肯定，因2013年国内房价的“桀骜不驯”，2014年楼市无疑将接受政府的“再教育”。

　　展望2014年，中国房地产市场政策走势趋向于稳的基调，局部可能会出现微调与收紧现象。2014年的楼市表现可能形式多变、综合复杂，在政府的 维稳下，楼市短期的情绪低落和小幅调整或不可避免。但总体保持平稳微调，市场分化背离延续，房价稳中有升。现对2014年我国房地产行业分析如下：

　　一、2014年限购令政策不会退出

　　近年来以限购、限贷、限价等为手段的行政化调控的房地产市场调控，有形之手无处不在随时显现。行政手段简单灵活反应直接，出手快见效也快，容易实现短期目标，这是其突出优点。

　　目前全国已经出台限购令的城市共有45个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等热点城市。

　　以“限购令”为代表的行政手段退出，也是渐进的过程。以广州为例，广州在年底刚刚加码楼市限购措施，随后又提出2014年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，很明显，关于限购何时退出房地产市场又成为市场焦点问题。

　　二、2014年将是行政性调控向市场化改革的过渡

　　2014年区域分化的态势将延续，一二线供求格局难改，房价上涨压力下仍是调控焦点区域，三四线城市房地产问题的解决在于新型城镇化的建设力度。房地产调控继续收紧，地产调控政策在2014年处于摸石头阶段，各地开始试点。事实上，新一届政府一直在关注房地产市场的变化，不提“调控”不代表不调控了。

　　2014年，楼市调控政策会在很大程度上影响房价变动，尤其是不动产登记、房产税如何实施以及对农村土地入市的推进，都将给这个敏感行业带来更多的未知数。同时，要继续做好房地产市场监管，坚持开展房地产市场形势分析，研究房地产市场调控的长远机制。此外，包括经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，在2013年商品房量价创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。

　　2014年是我国整个房地产新一轮改革的元年，我们未来整个房地产市场已经进入了一个新的周期，众多房企对中国经济结构的调整转型非常期待。毋庸讳言，在现实版的调控政策诉求上，我们显然过多地强调了短期调控目标，尤其是房价控制目标。

　　阅读中国报告大厅发布的《2012-2016年房地产行业市场发展格局及投资前景调查分析报告》

　　三、2014年不同城市的量价走势和政策导向的分化继续加剧

　　十八届三中全会召开，各个城市也都密集的推出了“京七条”、“沪七条”、“深八条”，这些热点城市响应国家政策，都在做区域性或者自发性的调控，这些动作到2014年还是会产生一些后续性作用。从大经济环境来看，经济会议上释放的信号也是稳中求进，货币政策不会很宽松，或者马 动性增强，这就意味着房地产这种资金密集型的行业，不会出现大幅度的波动。回归到市场层面，2014年楼市走向会更趋向于市场化，尤其是北京市场，未来会向着更加尊重市场的角度发展。政策调控这只无形的手会慢慢的撤出市场，并通过自住型商品房等改变供应结构来实现市场的自我平衡。

　　面向2014年房地产市场将继续趋凉，全年商品房的销售面积和销售金额跟去年相比不会有起色，所以2014年房地产企业的利润同比增速几乎没有或者略微下降。

　　2014年房地产将会出现新的量价走势，每个地区的房价走势和当地的政策将继续加剧。一线城市和热点二线城市供不应求压力将持续，房价上涨压力依然突出，政策有加码的可能性。与此同时，多数二线城市供需均衡、价格平稳;大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求。

　　四、房地产宏观调控受《决定》的影响仍将持续

　　无论是十八届三中全会公报，还是《中共 关于 深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)，本次会议相关文献提及房地产的内容有限，有关表述往往简明扼要甚至轻描淡写，如何推断和预测三中全会后房地产政策的新趋向?三中全会《决定》提出市场在资源配置中的决定性作用，并强调经济体制改革的所有领域均须遵循这条规律。可以预期，去行政化调控，回归市场化方向将成为房地产政策的必然选项。

　　由于房地产的特殊行业属性，这些从宏观全局到相关专门领域的综合系统改革将不同程度地对其产生影响，甚至将深刻改变行业发展格局。比如《决定》对于政府与市场关系的厘定，对于市场在资源配置中决定性作用的强调将有助于扭转房地产调控中的行政化偏向;提出鼓励金融创新，提高直接融资比重必将改变房地产行业融资环境;对于新型城镇化的改革推进将根本改变我国城乡格局、城市格局从而改变房地产市场格局等。

　　注重短期目标，忽略长期诉求给行业发展带来的弊端是显而易见的，它容易导致政策的短期化取向，关注短期效应，追求短平快，忽略中长期的供求平衡问题和结构调整问题，忽略基础制度的完善优化，忽略长效机制的构建与改进。

　　五、2014年全国的房价又会呈现房价不断上涨

　　2014年房价还会继续上涨，没有可能下跌的。2014年房价没有下降的理由，一是基于经济体制改革之需要，没有房地产，保增长不可能实现。二是基于调控长效机制建立短期不可能，因其土地制度与户籍制度及财税制度需要进行改革。

　　对于2014年房地产市场的预测不绝于耳，“看涨”、“看跌”、“看稳健”。2013年，红麦舆情在一项关于“如果2014年你出手买房，原因是什么?”的调查显示，认为“投资赚钱”占比24.85%;“个人自主需求占比29.45%;“结婚，不得不买”占比14.11%;“改善居住环境”占比 19.33%;其它12.27%。另外，在“你觉得明年房价走势如何?”的调查中，认为“继续大幅上涨”占比31.29%;认为“下跌”占比 23.93%;认为“上涨，但涨幅收窄”占比23.31%;而“不好说与现在持平”占比21.47%。

　　从目前的形式来看，2014年房价走势上涨趋势明显，当然如果政府重磅出击，房价也会有下跌的可能。对于2014年房价预测，没有人的答案是完成正确的，因为楼市本就充满变数。至于现在是否适合买房，只要资金充足，有购房需求，肯定是可以买的。

　　实际上房价全国基本都在涨，这是和国家整个经济发展的大趋势相一致的。如果经济不好没有钱，老百姓没钱，银行没钱，房地产就不行。这是一个方面，第二方面是我们现在的经济发展阶段决定的。讲市场供求关系，拿“供”来解决“求”的问题，目前在中国行不通，因为它的“求”全集中在大城市，中小城市则没有出路。

　　六、2014年房产税征收会渐行渐近， 楼市或将受到房产税的 冲击

　　中国地产在房地产领域更注重于用市场化手段或规律来调整2014年发展思路，把握经济运行的发展脉络作出准确的投资。 笔者结合当前的房地产税、长效机制建设、楼市调控思路展开。

　　1、2014年房地产形势总体会呈现先热后平，升温后稳的趋势，市场分化的距离会逐渐拉平。

　　房产税个别城市开征，但不是影响房价的主要因素，世界上没有一个国家因为房产税征收而导致房价下跌。虽然房产税及土地制度改革的影响短期只在局部试点，影响有限，但改革成功之前难免有中期阵痛，对不确定性的焦虑又将制约板块估值。悬而未决的房产税也一直被关注，财政部财政科学研究所所长贾康表示，目前在很多城市来看，新一届管理层还没有通篇讲“调控”这两个字。

　　同时，房产税扩容和征缴力度可能加大。北京师范大学金融研究中心主任钟伟则不认为，房地产税可能是地方税，其对中国房地产行业是一个利益格局的重大调整， 是影响中国房地产运行的巨大冲击。即便是千分之五的房地产税，即便是只对多套房当中某一部分征税，它也将导致中国房地产市场的崩溃性下跌。房产税落地，意味着今天这个房子是你的，明天这个房子的1/3便是政府的。这会损害富裕人群的利益，“我估计房地产税未来三年里推出的可能性很小。”

　　2、2014年扩容房产税将成为楼市调控的主要手段。

　　2014年房地产市场中国地产应该注意，在政府的 维稳下，楼市出现阶段性的波动与调整不可避免。一方面是房地产调控面临着改革，市场分化，调控差别化。譬如推进房产税试点，土地制度改革的概念与草案会明确、住房保障体系完善等。

　　2014年，随着供应增加和消费需求更新，优质商业 的情况将改观，市场将呈供需两旺势头，并进入结构性更新时期。是房价上涨背后的原因是 需要解决的，主要是供求关系，首先是用地供应。每次住宅用地负增长之后，房价都会出现大幅度的上涨。其次是房源供应，分为商品房与保障房。从土地转变成房子上市销售，形成市场有效的供应，短则1年半以上长则2年。

　　此外，市场化发展成方向，行政化调控渐行渐远。其深层次的原因在于，他们在房地产调控中的利益诉求与 未必一致，而 在调控政令上又往往要求地方保持步调一致。这种局面随着市场分化的加剧已逐渐打破，取而代之的将是以差异化对策应对分化的市场，这必然要求转变地方政府的调控角色，提高地方的调控自主权。

　　3、2014年房地产长效机制建设有望取得实质进展。

　　在2013年的房地产调控中，决策层曾经提出过诸如“两个促使”的调控发展目标：即“促使房价合理回归，促使房地产回归平稳健康发展轨道”。诸多信号表明，房地产政策正处于调整进行时，市场化发展将成方向，政策诉求将由短期化趋向长期化，地方调控的自主权将增加，外部综将重塑房地产格局。笔者认为，宏观政策和微观政策既要稳也要活，这样房地产政策才会相对稳定。

　　如果要从根子上解决房价问题，就必须建立房地产调控的长效机制，就要对当前的土地制度和户籍制度及金融制度、财税制度、住房保障制度进行改革。购政策 替代政策是税收制度调整，但现在调整税收制度还比较难。

　　主要原因是房产调控长效机制建立的前提基础涉及到税法修改、不动产登记制度、住宅房屋联网系统、全国住宅房屋普查、房产税扩容城市基础工作等多方面内容，去年与2014年短期之内很难形成完整方案并落地，不过，土地、金融、财税等方面的改革信号已此起彼伏。同时，房地产调控长效机制建设的基础缺乏，依然是围绕着完善其配套政策上做文章。从目前决策层这种共识到确立长效机制之间还有段距离。

　　一、 新开工大幅低于预期。前2月新开工同比下降27.4%,大幅低于预期,新开工很少在年初出现负增长的情况,上一次出现在09年,但幅度也只有14.8%。新开工大幅低于预期的原因目前只能解释为经历了几轮地产周期后,企业反映更为敏感,也即对今年的销售持悲观态度,年初即缩减新开工以应对可能发生资金紧张情况。考虑在去年6月份之前新开工都未见起色,基数较低,预计今年上半年新开工的同比增速将会在目前基础上逐步回升,我们将全年新开工增速的判断从8%下调至 1.5%。

　　二、 投资增速符合预期。1-2月房地产投资增长19.3%,增速同比下降3.5个百分点,基本符合预期。在新开工出现较大幅度下滑情况下,投资表现出刚性的原因在于新开工变动仅占整体在建量的较小比例,例如今年前两月这一比例仅为3.2%。展望全年投资的变动,我们依然认为不会出现明显下滑,因为去年新开工大幅增长13.5%,所以今年整体在建量规模较大,这部分投资具有刚性,并且去年较大的土地购置费用会在今年支付,所以今年投资不会出现明显波动。当然,考虑到今年新开工低于预期,我们将全年投资增速从18.6%下调至17.8%。

　　三、 销售基本符合预期。商品房销售面积和金额分别同比增长-0.1%和-3.7%,出现负增长是因为去年年初正是地产销售 火爆的时期,基数较高。今年预计上半年销售不会好转,下半年房价出现回调, 幅度释放成交量,我们预计全年销售面积同比增长3%。

　　四、 资金来源增速明显下滑:前两月企业资金来源增速为12.4%,相比去年同期的33.7%和全年的26.5%都出现明显下滑。具体分析资金来源结构,其中银行开发贷款并未出现明显下降,依然增长了24.8%,而另外两项主要资金来源定金和预收款以及个人按揭贷款增速则大幅下降,其中定金和预收款同比增长 6.3%,增速同比下降60.2个百分点,个人按揭贷款同比增长2.9%,增速同比下滑55.9个百分点,这两项资金来源的下滑是销售不好和银行发放按揭贷款额度限制所导致。

　　投资策略

　　两会对地产传递的政策信息偏正面,例如没有提到房价,并且表示要稳定供求关系不太理想的三四线城市,这也是板块近期表现强于市场的原因。展望上半年地产的行情,我们认为其基本面将处于滞涨期,即成交无起色而房价逐步调整的过程,在这一过程中,地产股的市场表现会出现反复,我们依然维持之前的观点,地产股的机会在房价真正出现调整之后。近期 公司推荐万科、招商地产、深长城、泛海建设、华业地产、北京城建。

　　中国报告大厅、宇博智业市场研究员表示，综合当前媒体报道预测，当前房地产市场重现房价上涨的预期的市场背景下， 对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。尽管楼市长效调控机制方案尚未出台，也不知其真实性与落地的可能性，相关部门对于当前房地产市场走势的担忧以及对于中长期房地产市场健康发展的设想。而建立起长效机制，面对热点城市需求，从短期调控政策来讲，一些限购等政策是必不可少。